Vererben oder verkaufen?

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Irgendwann kommt der Tag, an dem man sich fragt, wie es mit dem selbst bewohnten Haus oder der Wohnung über das eigene Leben hinaus weitergeht – doch die eigene Immobilie zu vererben, ist meist keine einfache Aufgabe.

Immobilienbesitzer müssen sich rechtzeitig darüber Gedanken machen, was mit ihrer Immobilie im Fall des Falles geschehen soll: vererben oder doch besser zu  Lebzeiten verschenken? Wie wird das Testament geregelt und was ist der Pflichtteil für Erben? Das Hauptanliegen eines Erblassers ist häufig, die eigene Immobilie mit möglichst geringen Kosten, wenig Zeitaufwand und natürlich ohne Streit weiterzugeben. Wird eine Immobilie vererbt, fallen für den Erben Erbschaftsteuern an, deren Höhe sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser richtet. Die Erbfolge selbst ist gesetzlich im BGB geregelt und sieht vor, dass zwischen dem Verwandtenerbrecht und dem Erbrecht des Ehegatten unterschieden wird. Im ungewöhnlichen Fall, dass keinerlei Erben auffindbar sind, geht das Erbe als sogenannte Fiskalerbschaft an den Staat.

Immobilien verschenken - sinnvoll?

Möchte man die Erbschaft- sowie die Schenkungssteuer umgehen, ist es eine weitere Option, die Immobilie im Alter zu verkaufen. Dies kann öffentlich an Dritte oder im Kreis der Familie, beispielsweise an die eigenen Kinder, geschehen. Dabei sollte aber bedacht werden, dass es nicht möglich ist, die Immobilie zu einem Freundschaftspreis oder dem obligatorischen Euro zu verkaufen – denn sollte die Immobilie stark unter ihrem Wert veräußert werden, würde dies zu einer inoffiziellen Schenkung zählen, welche wiederum entsprechende Steuern nach sich ziehen würde. Eine Schenkung ist nur dann ein guter Weg, wenn die persönlichen Freibeträge der künftigen Erben nicht reichen würden, um die Immobilie steuerfrei vom einen auf den anderen zu übertragen. 

Wie vererbe ich richtig ...

Testament oder Erbvertrag – der entscheidende Unterschied: Beim Testament verfügt der Erblasser, wer was bekommt, und kann seine Entscheidung jederzeit widerrufen oder ändern. Bei einem Erbvertrag müssen beide Parteien zustimmen: derjenige, der gibt, und derjenige, der etwas bekommt. Beim Erbvertrag ist ein Notar unverzichtbar. Im Fall eines Testamentes hat auch ein eigens verfasstes Dokument seine Gültigkeit. Wichtig: Bei einem handschriftlich verfassten Nachlass muss der gesamte Text per Hand geschrieben und unterzeichnet sein, damit das Dokument auf seine Richtigkeit überprüft werden kann. Auch Ort und Datum dürfen neben der Überschrift „Testament“ nicht fehlen. Inhalt des Testaments muss mindestens ein Erbe sein.

Erbengemeinschaft

Geht eine Immobilie an mehrere Personen, spricht man nach dem Gesetz von einer Erbengemeinschaft. Alle haben das gleiche Recht an dem Objekt und es bedarf der Absprache. In der Praxis erweist sich dies oft als Hindernis. Entstehen womöglich Streitigkeiten, kann dies sogar nachhaltige monetäre Folgen haben, z. B. durch die Forderung nach Aufhebung der Erbengemeinschaft. Im ungünstigsten Fall der Teilungsversteigerung wird so ein wertvoller Besitz vermutlich deutlich unter dem Marktwert verkauft werden. Daher ist es immer ratsamer, sich gemeinsam auf einen Verkauf zu einigen. Erbengemeinschaften sind dringend angeraten, stets einen Immobilienmakler zu konsultieren. Er kann objektiv die Werte der Immobilie beurteilen und sie im Anschluss gewinnbringend veräußern.

Sonderfall Grundstück

Tritt ein Erbfall für ein Grundstück ein, ist nicht immer möglich, dieses aufgrund seiner Größe und seines Zuschnitts sinnvoll unter mehreren Parteien aufzuteilen. In diesem Fall besteht die Option, das Grundstück bereits zu Lebzeiten zu verkaufen und den Angehörigen stattdessen Geldvermögen zu vermachen. Der Vorteil dieser Lösung: Der Verkaufserlös kann problemlos aufgeteilt werden. Hier ist zu beachten, ob für dieses Szenario die Spekulationssteuer beim Verkauf anfällt. Unabhängig, ob Erbfall oder geplantes Ziel für die Familie, der erste Schritt ist immer eine Immobilienbewertung durch einen fachkundigen Makler vor Ort. Hier steht Ihnen Ihr KENSINGTON-Team aus der Lübecker Bucht mit Rat und Tat gerne zur Seite.

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